Mulți proprietari percep procesul ca două momente: proiectarea și construcția. În realitate, între idee și cheia de la ușă există opt etape distincte. Sărirea oricăreia generează probleme în cele următoare. Parcurgerea lor în ordine este cea mai scurtă cale, chiar dacă nu pare.
Ce vrei să obții, ce buget estimezi, ce teren ai sau intenționezi să achiziționezi. O discuție cu un arhitect în acest moment poate clarifica dacă intenția ta este realizabilă urbanistic, tehnic și financiar.
Înainte de a proiecta, trebuie să înțelegi ce permite terenul. Aceasta presupune obținerea certificatului de urbanism, verificarea parametrilor urbanistici, realizarea ridicării topografice și a studiului geotehnic.
Aceste documente sunt necesare atât pentru proiectare, cât și pentru autorizare.
Pe baza temei de proiectare și a informațiilor despre teren, arhitectul elaborează variante de concept. Amplasarea pe teren, organizarea spațiilor, relația interior-exterior, accesurile.
De regulă se prezintă două sau trei variante. Discuția pe marginea lor fixează direcția. Deciziile luate aici influențează tot restul procesului.
Conceptul se dezvoltă în documentația tehnică pentru autorizare. Planuri de arhitectură, secțiuni, fațade, proiecte de structură și instalații, memorii tehnice.
Documentația se elaborează pe baza avizelor obținute conform certificatului de urbanism. Avizele trebuie obținute înainte de finalizarea D.T.A.C.-ului, pentru că impun condiții pe care proiectul le integrează.
Dosarul complet se depune la primărie. Termenul legal: 30 de zile pentru emiterea autorizației.
După autorizare, proiectul se detaliază la nivelul necesar pentru execuție. Proiectul tehnic conține tot ce are nevoie constructorul: cote precise, specificații de materiale, detalii constructive, caiete de sarcini, antemăsurători.
Faza frecvent omisă sau tratată superficial. Consecințele se văd pe șantier.
Cu proiectul tehnic finalizat, poți solicita oferte de la mai mulți constructori. Existența unui proiect detaliat face posibilă compararea reală a ofertelor - toți estimează aceleași lucrări, din aceleași materiale.
Contractul de execuție trebuie să facă referire directă la proiectul tehnic.
Proiectul devine clădire. Pe parcursul execuției intervin constructorul, dirigintele de șantier (obligatoriu prin lege), arhitectul prin asistență tehnică și, în anumite cazuri, inspectorii de stat.
Comunicarea între acești actori este esențială. Un proiect complet reduce dramatic întrebările și improvizațiile.
La finalizare, recepția lucrărilor verifică dacă ceea ce s-a construit corespunde proiectului. Se semnează procesul verbal de recepție, necesar pentru intabularea în cartea funciară, pentru racordarea definitivă la utilități și pentru completarea cărții tehnice.
Urmează regularizarea taxei de autorizare și, după perioada de garanție, recepția finală.
Un concept fără studiu geotehnic poate propune o fundație imposibilă. Un D.T.A.C. fără avize complete va fi respins. Un șantier fără P.T. va genera improvizații costisitoare. O recepție fără documentație completă va fi amânată.
Opt pași, o singură ordine logică. Scurtăturile se plătesc întotdeauna mai scump decât drumul corect.