Ai un teren mare și vrei să vinzi o parte. Sau ai moștenit o parcelă împreună cu frații tăi și vreți să o împărțiți. Sau pregătești o dezvoltare imobiliară cu mai multe loturi. Toate aceste situații presupun parcelare - o procedură care pare cadastrală, dar este în primul rând urbanistică.
Operațiunea prin care un teren se împarte în două sau mai multe loturi distincte, fiecare cu număr cadastral propriu și carte funciară proprie.
Nu poți împărți un teren oricum. Loturile rezultate trebuie să respecte condițiile din Regulamentul Local de Urbanism.
Fiecare lot trebuie să aibă o suprafață minimă și un front stradal minim stabilite prin regulament. Trebuie să aibă acces la un drum public. Trebuie să permită amplasarea unei construcții cu respectarea retragerilor, a POT-ului și CUT-ului zonei.
Un teren care nu poate fi împărțit în loturi conforme cu aceste condiții nu poate fi parcelat legal.
Depinde de complexitate.
Pentru o împărțire simplă în două loturi, procedura se poate realiza pe baza unui certificat de urbanism și a documentației cadastrale de dezmembrare, elaborată de un topograf autorizat.
Pentru parcelări complexe - mai multe loturi, drumuri interioare de acces, echipare cu utilități - poate fi necesar un PUZ de parcelare. Acesta stabilește configurația loturilor, rețeaua de drumuri, accesurile și condițiile de echipare.
Certificatul de urbanism solicitat pentru operațiunea de parcelare indică explicit ce documentații trebuie elaborate.
Din punct de vedere cadastral, parcelarea presupune dezmembrarea imobilului inițial în imobile distincte. Documentația este elaborată de un topograf autorizat (același specialist care realizează ridicarea topografică) și se înregistrează la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Pentru o dezmembrare simplă: onorariul topografului și taxele cadastrale. Sume previzibile și modeste.
Atunci când este necesar un PUZ, costurile cresc semnificativ: onorariul echipei de urbanism, taxele pentru avize, durata procedurii de aprobare. Merită incluse în analiza de fezabilitate a investiției.
Atenție la terenuri cumpărate din parcelări făcute de alți proprietari sau dezvoltatori. Verifică în cartea funciară și în certificatul de urbanism dacă lotul respectă condițiile urbanistice, dacă are acces legal la drum și dacă utilitățile sunt disponibile sau doar promise.
O parcelare aprobată urbanistic nu garantează automat că fiecare lot este gata de construit. Verifică individual, nu pe încredere.