Doi proprietari, terenuri identice ca suprafață, aceeași stradă. Unul poate construi un ansamblu de apartamente. Celălalt poate construi doar o casă. Diferența nu ține de teren. Ține de indicatorii urbanistici, de funcțiunile permise și de o serie de factori pe care investitorii experimentați îi verifică înainte de a scoate portofelul.
POT și CUT stabilesc cât poți construi. POT determină amprenta maximă la sol, CUT determină suprafața desfășurată totală.
Un teren de 1000 mp cu CUT 2.4 permite 2400 mp desfășurați. Același teren cu CUT 0.8 permite doar 800 mp. Diferența de potențial este enormă și ar trebui reflectată în prețul terenului.
Regimul de înălțime completează. Un CUT mare combinat cu regim de înălțime restrictiv limitează posibilitățile de organizare.
Toate aceste informații le găsești în certificatul de urbanism și în Regulamentul Local de Urbanism.
RLU-ul stabilește ce se poate face pe teren: locuințe individuale, locuințe colective, comerț, birouri, funcțiuni mixte.
Un teren într-o zonă care permite doar locuințe individuale are alt potențial de dezvoltare decât unul care permite clădiri colective sau mixed-use. Funcțiunile determină tipul de proiect realizabil și, implicit, valoarea investiției.
Un calcul simplu pe hârtie poate arăta un potențial generos. Dar aplicarea retragerilor, a normelor de parcare, a spațiului verde obligatoriu și a celorlalte condiții din RLU poate reduce semnificativ suprafața realizabilă.
Un arhitect poate elabora un studiu de capacitate care arată concret ce se poate construi pe teren, la ce dimensiuni și în ce configurație.
Lățimea frontului stradal și tipul drumului influențează fezabilitatea proiectelor mai mari. Un front stradal îngust poate limita accesul auto și numărul de locuri de parcare. Accesul dintr-un drum cu restricții de trafic poate afecta funcționarea proiectului.
Prezența rețelelor de utilități în apropiere este un avantaj. Absența lor adaugă costuri și timp.
Pentru dezvoltări mai mari, capacitatea rețelelor contează la fel de mult ca prezența lor. O rețea dimensionată pentru o zonă de case poate fi insuficientă pentru un ansamblu de apartamente.
Atunci când indicatorii existenți nu permit proiectul dorit, trebuie evaluată posibilitatea unui PUZ. Complexitatea procedurii, durata, costul și probabilitatea de aprobare trebuie analizate realist.
Nu orice PUZ este aprobat. Investiția în elaborarea lui comportă un risc pe care trebuie să îl incluzi în calcul.
Suprafața construibilă multiplicată cu valoarea de piață a spațiilor rezultate, minus costurile de construcție, proiectare, autorizare, infrastructură și comercializare. Acesta este calculul de bază al rentabilității.
Trebuie realizat pe date realiste. Scenariile optimiste generează investiții problematice.
Un studiu de fezabilitate formalizează această analiză și oferă o bază solidă pentru decizia de investiție.
Se vede din certificatul de urbanism, din RLU, din studiul de capacitate și din analiza economică. Un teren scump cu indicatori buni poate fi o investiție excelentă. Un teren ieftin cu indicatori restrictivi poate fi o capcană.
Numerele decid, nu impresiile.