Prețul unui teren extravilan poate fi de câteva ori mai mic decât al unuia intravilan din aceeași zonă. Diferența de preț reflectă o diferență fundamentală de statut juridic, iar ignorarea ei este una dintre cele mai frecvente greșeli la achiziția unui teren.
Terenul intravilan se află în interiorul perimetrului construit al localității, delimitat prin Planul Urbanistic General. Este destinat dezvoltării urbane și poate găzdui construcții: locuințe, clădiri comerciale, birouri sau alte funcțiuni permise de Regulamentul Local de Urbanism.
Faptul că un teren este intravilan nu înseamnă că orice construcție este permisă. Parametrii urbanistici - POT, CUT, regimul de înălțime, retrageri - stabilesc ce anume și cât de mult poți construi.
Terenul extravilan se află în afara perimetrului construit. Este destinat de regulă activităților agricole, exploatării resurselor naturale sau protecției mediului.
Construirea pe teren extravilan este fie interzisă, fie limitată la anumite categorii de investiții strict reglementate. Pentru a putea ridica o locuință pe un teren extravilan, în cele mai multe situații trebuie parcursă mai întâi procedura de introducere în intravilan.
Trecerea unui teren din extravilan în intravilan nu se face prin cerere la primărie. Presupune elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal, obținerea avizelor de la toate instituțiile competente, consultare publică și aprobare prin hotărâre a consiliului local.
Procedura poate dura de la câteva luni la peste un an, costă semnificativ și nu este garantată. Consiliul local poate refuza aprobarea.
În plus, poate fi necesară și schimbarea categoriei de folosință a terenului (de exemplu, din arabil în curți-construcții), procedură care implică avize suplimentare.
Trei surse de informație, în ordinea fiabilității.
Certificatul de urbanism - cea mai clară confirmare. Menționează explicit încadrarea terenului și parametrii urbanistici aplicabili.
Extrasul de carte funciară - indică categoria de folosință și, de regulă, localizarea. Atenție: nu întotdeauna reflectă situația urbanistică actualizată.
Planul Urbanistic General al localității - arată pe hartă limitele intravilanului. Disponibil la primărie sau pe site-ul acesteia.
Un teren extravilan la preț atractiv poate părea o oportunitate. În realitate, costul introducerii în intravilan, al racordării la utilități, al studiilor de specialitate și al procedurii de autorizare poate transforma acea oportunitate într-o investiție mult mai costisitoare și mai lungă decât achiziția unui teren intravilan la un preț mai mare.
Calculul corect nu compară prețuri pe metru pătrat. Compară costul total al investiției, de la achiziție la autorizație, pentru fiecare variantă.
Intravilan înseamnă teren destinat construirii, cu reguli definite. Extravilan înseamnă teren destinat altor scopuri, pe care construirea este excepția, nu regula. Diferența se verifică în câteva minute, prin certificat de urbanism sau extras de carte funciară, și poate economisi ani de proceduri.